Was ist anders bei der Wohnungssuche in den USA? Der Praxis-Ratgeber für Deutsche

Was ist anders bei der Wohnungssuche in den USA? Vor allem das, was vor dem Einzug passiert. Vermieter prüfen deine Kreditwürdigkeit, verlangen eine Bewerbungsgebühr und wollen ein Einkommen sehen, das ein Vielfaches der Miete beträgt. Dafür steht die Küche meistens schon drin, mit Herd, Kühlschrank und oft sogar Spülmaschine.

Wir Deutschen kommen mit einem festen Bild im Kopf an: Kaltmiete, Nebenkosten, drei Monatsmieten Kaution, Schufa-Auskunft, fertig. Hier passt davon fast nichts eins zu eins. Die Schufa heißt Credit Score, und den hast du als Neuankömmling noch nicht. Die Kaution regelt jeder Staat selbst. Und eine Anzeige mit "2 Bedrooms" meint nicht zwei Zimmer, sondern zwei Schlafzimmer plus Wohnbereich.

Wer diese Unterschiede vorher kennt, spart sich Absagen und unnötige Bewerbungsgebühren. Im schlimmsten Fall spart er sich auch den Kontakt mit einem Betrüger, und die sind auf amerikanischen Wohnungsportalen leider keine Seltenheit.

Mieten oder kaufen: Was ist bei der Wohnungssuche in den USA grundsätzlich anders?

In Deutschland wohnt weniger als die Hälfte der Menschen im Eigentum. In den USA besitzen rund zwei Drittel der Haushalte ihr Haus oder ihre Wohnung. Kaufen ist hier der Normalfall, Mieten gilt eher als Übergangsphase.

Das heißt aber nicht, dass Amerikaner einmal kaufen und dann für immer bleiben. Für einen besseren Job zieht man um, verkauft das Haus und kauft am neuen Ort ein anderes. Ein Haus ist hier weniger Lebensentscheidung als bei uns, eher ein Vermögenswert, den man mitnimmt.

Beim Kauf kommen Kosten dazu, die Deutsche oft unterschätzen. Die Property Tax, die jährliche Grundsteuer, liegt je nach Staat und County zwischen deutlich unter einem und über zwei Prozent des Hauswerts pro Jahr. Sie ist damit um ein Vielfaches höher als die deutsche Grundsteuer. Dazu kommen Hausversicherung und oft monatliche Gebühren an eine HOA, die Eigentümergemeinschaft einer Siedlung.

Seit August 2024 gilt nach einem Vergleich der National Association of Realtors außerdem: Wer mit einem Makler Häuser besichtigen will, unterschreibt vorher eine schriftliche Vereinbarung, in der auch dessen Vergütung steht. Lies diese Vereinbarung genau, bevor du den ersten Besichtigungstermin machst.

Mein Rat für Neuankömmlinge: Miete im ersten Jahr. Ohne Credit History bekommst du ohnehin kaum eine Hypothek zu guten Konditionen. Und du lernst in einem Jahr mehr über Wohngegenden als in jeder Online-Recherche.

Zur Miete wohnt man oft in Apartment Communities, also Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden oder Reihenhäusern. Viele haben Fitnessraum, Pool, Clubhaus oder Tennisplatz für die Bewohner. Was dort meist fehlt, sind Bäcker, Café oder Supermarkt. Die Anlagen liegen oft weitläufig am Stadtrand, und ohne Auto kommst du nicht weit.

Wo findest du in den USA eine Wohnung oder ein Haus?

Die Zeitung spielt kaum noch eine Rolle. Gesucht wird online, und zwar fast immer über die großen Portale.

Welche Portale lohnen sich?

• Zillow: das größte Portal für Kauf und Miete, mit Preisverlauf und Schätzwerten
• Trulia: gehört zu Zillow und zeigt zusätzlich Infos zu Schulen, Geschäften und Kriminalität in der Nachbarschaft
• Apartments.com: stark bei Wohnanlagen, mit vielen Grundrissen und Ausstattungsfiltern
• Realtor.com und Redfin: vor allem für Kaufobjekte, mit Daten direkt aus den Makler-Datenbanken
• Craigslist: Kleinanzeigen von Privatleuten, oft günstiger, aber mit den meisten Fake-Anzeigen

Bewertungen anderer Mieter findest du auf ApartmentRatings und in den Google-Bewertungen der Wohnanlage. Lies dort vor allem die Kommentare zum Property Management, der Hausverwaltung. Die entscheidet, ob eine kaputte Heizung in zwei Tagen oder in zwei Monaten repariert wird.

Makler, Schilder und Arbeitgeber

Ein Realtor und ein Real Estate Agent sind beide staatlich lizenzierte Makler. Der Realtor ist zusätzlich Mitglied der National Association of Realtors und an deren Ethikkodex gebunden. Kostenlose Hefte mit Angeboten von Maklern liegen bis heute an Tankstellen, in Supermärkten und Restaurants aus.

Ein Makler lohnt sich besonders, wenn du noch von Deutschland aus suchst. Es gibt auch deutschsprachige Makler in den USA, die genau auf diese Situation eingestellt sind. Bei Mietwohnungen zahlt außerhalb weniger Großstädte meist der Vermieter den Makler. In New York City gilt seit Juni 2025 der FARE Act: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch, ähnlich dem deutschen Bestellerprinzip.

Schilder sind in den USA ein echter Suchkanal. "For Rent", "For Sale" oder "For Sale by Owner" stehen vor dem Haus, oft mit Telefonnummer. Fahr deine Wunschgegend ab, manches Angebot taucht nie online auf.

Wenn du für einen Job umziehst, frag den Arbeitgeber. Viele bieten ein Relocation Package, also Umzugshilfe, oder stellen für die ersten Wochen Corporate Housing, möblierte Firmenwohnungen.

Wie erkennst du Betrug bei Mietanzeigen?

Die Betrüger kopieren echte Anzeigen und bieten sie günstiger an. Achte auf diese Warnzeichen:

• Es gibt keine Innenfotos oder nur sehr wenige.
• Der Preis liegt weit unter allem anderen in der Gegend.
• Der angebliche Vermieter ist gerade im Ausland und kann nicht zeigen.
• Du sollst zahlen, bevor du die Wohnung von innen gesehen hast.
• Gezahlt werden soll per Wire Transfer, Gutscheinkarte, Krypto oder Zahlungs-App.

Überweise nie Geld für eine Wohnung, die du nicht gesehen hast. Prüfe im Zweifel, wem das Haus gehört. Die Eigentümer stehen in den öffentlichen Grundbuchdaten des County, die du meist kostenlos auf der Seite des County Assessor oder Recorder findest. Betrugsversuche meldest du bei der Verbraucherschutzbehörde FTC auf reportfraud.ftc.gov.

Was kostet die Bewerbung und warum zählt dein Credit Score?

In Deutschland legst du eine Schufa-Auskunft und Gehaltsnachweise vor. In den USA stellst du einen Rental Application, einen Mietantrag, und zahlst dafür eine Application Fee. Sie liegt meist zwischen 25 und 75 Dollar pro erwachsener Person und ist auch bei einer Absage weg. Einige Staaten begrenzen sie. In New York darf der Vermieter für den Hintergrund- und Kreditcheck höchstens 20 Dollar verlangen (Stand Oktober 2026).

Mit der Gebühr bezahlt der Vermieter den Credit Check, also die Abfrage deines Credit Score. Dazu kommt oft ein Background Check auf Vorstrafen und frühere Räumungen. Gängig ist außerdem die Faustregel, dass dein Bruttoeinkommen mindestens das Dreifache der Monatsmiete betragen soll. In New York City rechnen viele Vermieter mit dem 40-Fachen der Monatsmiete als Jahreseinkommen.

Manche begehrten Wohnanlagen verlangen sogar Geld für eine bloße Besichtigung. Ich halte das für einen schlechten Deal: Eine Besichtigung sollte nichts kosten, und es gibt genug Anbieter, die das genauso sehen.

Das Unbequeme: Ohne Credit History scheiterst du am Anfang bei vielen Wohnanlagen schon am System. Der Antrag wird automatisch abgelehnt, egal wie gut dein Gehalt ist. Diese Wege helfen:

• ein Arbeitsvertrag oder Offer Letter mit Gehaltsangabe
• Kontoauszüge, die zeigen, dass du die Miete mehrere Monate stemmen kannst
• ein Cosigner oder Guarantor, also ein Bürge, der meist in den USA leben und gut verdienen muss
• ein Guarantor-Service, der gegen Gebühr für dich bürgt
• eine höhere Kaution, soweit dein Staat das erlaubt

Kleinere Privatvermieter sind oft flexibler als große Verwaltungen. Ein persönliches Gespräch und ein Brief vom Arbeitgeber öffnen dort Türen, die ein Online-Formular verschließt. Parallel lohnt es sich, sofort eine Secured Credit Card zu beantragen. Das ist eine Kreditkarte mit hinterlegter Sicherheit, mit der du deine Credit History aufbaust.

Was steht im Lease und was zahlst du beim Einzug?

Der Lease, der Mietvertrag, läuft in den USA fast immer befristet, meist auf zwölf Monate. Unbefristete Verträge wie in Deutschland sind die Ausnahme. Month-to-Month-Verträge mit monatlicher Kündigung gibt es, sie sind aber teurer.

Beim Einzug zahlst du in der Regel die erste Monatsmiete und den Security Deposit, die Kaution. In Deutschland ist sie auf drei Nettokaltmieten begrenzt. In den USA regelt das jeder Staat selbst. Kalifornien erlaubt seit Juli 2024 meist nur noch eine Monatsmiete, New York seit 2019 ebenfalls. Andere Staaten haben gar keine Obergrenze. Auch die Frist, in der du die Kaution zurückbekommst, liegt je nach Staat zwischen etwa zwei Wochen und zwei Monaten.

Was in der Miete enthalten ist, steht unter Utilities, also Nebenkosten. Heizung und Warmwasser sind in älteren Gebäuden oft inklusive, Strom und Internet meldest du meist selbst an. Eine jährliche Nebenkostenabrechnung wie in Deutschland gibt es selten. Viele Vermieter verlangen außerdem eine Renter's Insurance, eine Mieter-Haftpflicht- und Hausratversicherung.

Gezahlt wird heute meist über ein Online-Portal der Hausverwaltung, per Lastschrift, Scheck oder Money Order. Barzahlung gibt es vor allem bei Privatvermietern noch, manche sammeln die Miete sogar persönlich ein. Lass dir jede Zahlung schriftlich bestätigen, besonders bei Bargeld. Achte im Vertrag auf die Late Fee, die Mahngebühr, und die Grace Period, die Schonfrist davor.

Gebühren, Kautionsregeln und Fristen ändern sich und unterscheiden sich von Staat zu Staat. Die verbindlichen Regeln stehen auf der Seite des Attorney General oder der Wohnungsbehörde deines Staates.

Insidertipp: Dokumentiere den Einzug wie ein Gutachter

Die meisten Streitigkeiten um die Kaution entstehen beim Auszug. Viele Vermieter geben dir beim Einzug eine Move-in Checklist, ein Übergabeprotokoll. Füll sie gründlich aus, auch wenn es dir pingelig vorkommt. Fotografiere und filme jeden Raum, jede Macke im Boden, jeden Fleck an der Wand und jedes Gerät von innen.

Schick dem Vermieter die Fotos am Einzugstag per E-Mail. Damit hast du einen Zeitstempel, den niemand bestreiten kann. Viele Staaten verpflichten Vermieter, Abzüge von der Kaution einzeln aufzulisten. Mit deinen Fotos kannst du jeden Posten prüfen.

Wie liest du eine amerikanische Wohnungsanzeige?

In Deutschland zählst du Zimmer. In den USA zählst du Schlafzimmer und Bäder. Küche und Wohnzimmer gelten als selbstverständlich und werden nicht mitgezählt. Eine "2BR/1.5BA" hat also zwei Schlafzimmer, ein volles Bad und ein halbes Bad.

Diese Begriffe begegnen dir ständig:

• Studio oder Efficiency: ein einziger Raum mit Kochnische und Bad, unsere Einzimmerwohnung
• Half Bath: ein Gäste-WC mit Waschbecken, aber ohne Dusche oder Wanne
• Square Feet: die Wohnfläche, 1.000 Square Feet sind rund 93 Quadratmeter
• Unfinished Basement: ein roher Keller ohne Wandverkleidung oder Bodenbelag
• Finished Basement: ein ausgebauter Keller, der als Wohnraum zählt
• Porch: je nach Haus eine überdachte Veranda, eine Terrasse oder ein verglaster Holzanbau
• Deck und Patio: eine Holzterrasse beziehungsweise eine gepflasterte Terrasse
• W/D in Unit: Waschmaschine und Trockner in der Wohnung
• W/D Hookups: nur die Anschlüsse, die Geräte bringst du selbst mit
• Laundry on Site: Gemeinschaftswaschraum, oft mit Münzen oder App
• Condo: eine Eigentumswohnung, die der Eigentümer vermietet
• Townhouse und Duplex: Reihenhaus beziehungsweise Doppelhaus

Ein Condo zu mieten ist oft eine gute Mitte. Die Ausstattung ist meist besser als in reinen Mietanlagen. Dafür gelten zusätzlich die Regeln der HOA, etwa zu Haustieren, Parkplätzen oder Grillen auf dem Balkon.

Was erwartet dich in der Wohnung selbst?

Der größte Pluspunkt zuerst: Amerikanische Wohnungen haben fast immer eine Einbauküche. Herd, Kühlschrank, Schränke und oft auch Spülmaschine sind drin, dazu Einbauschränke in den Schlafzimmern. In Deutschland bringst du die Küche häufig selbst mit, hier kommst du mit zwei Koffern an und kannst kochen. Der Haken: In Mietwohnungen sind die Geräte oft billig und verbrauchen viel Strom.

Bei der Bauqualität solltest du deine deutschen Erwartungen herunterschrauben. Viele Häuser sind in Holzrahmenbauweise schnell errichtet. Die Wände sind dünn, Fenster und Dämmung entsprechen selten dem, was wir gewohnt sind. Hörst du den Nachbarn husten, ist das kein Mangel, sondern Standard.

Einen Flur gibt es in den meisten Wohnungen nicht. Die Wohnungstür führt direkt ins Wohnzimmer. Plan einen Platz für Schuhe und Jacken ein, denn eine Garderobe fehlt dann auch.

Geheizt wird oft zentral über ein einziges Thermostat für die ganze Wohnung, meist mit Forced Air, also Warmluft durch Lüftungsschlitze. Die deutsche Gewohnheit, jeden Heizkörper einzeln aufzudrehen, funktioniert damit nicht. In älteren Häusern gibt es Heizkörper, die sich manchmal gar nicht regeln lassen. Frag bei der Besichtigung, ob die Heizung in jedem Raum funktioniert und wie sie gesteuert wird. Dafür ist eine Klimaanlage in weiten Teilen des Landes selbstverständlich.

Ob ein Haus einen Keller hat, hängt stark von der Region. In Neuengland und im Mittleren Westen ist er üblich, im Süden und in Florida selten. Wenn du in einem Tornado-Gebiet suchst, achte auf einen Keller oder einen Storm Shelter, einen Schutzraum. In Hurrikan- und Hochwassergebieten ist ein Keller dagegen eher ein Risiko.

Dort zählt die Lage. Prüfe die Adresse in den Hochwasserkarten der Katastrophenschutzbehörde FEMA auf msc.fema.gov. Wichtig: Normale Haus- und Mieterversicherungen decken Überschwemmungen in der Regel nicht ab. Dafür brauchst du eine eigene Flood Insurance.

Woran erkennst du eine gute Wohngegend?

Die Wahl der Nachbarschaft ist in den USA wichtiger als in Deutschland. Auch bei uns gibt es schwierige Viertel, aber hier liegen zwischen gepflegter Siedlung und verwahrloster Straße manchmal nur ein paar Blocks. In den schlechtesten Gegenden siehst du vernagelte Fenster, überwucherte Grundstücke und Autos ohne Räder. Kriminalität gehört dort zum Alltag.

In guten Nachbarschaften sieht es ganz anders aus. Rasen und Fassaden sind gepflegt, und Nachbarn räumen der älteren Dame von nebenan wie selbstverständlich den Schnee. Absolut sicher ist man aber nirgends: Ein unverschlossenes Auto mit Wertsachen lockt auch in der besten Straße Diebe an.

Die Wohngegend bestimmt in den USA auch die Schule. Öffentliche Schulen werden zu einem großen Teil über die lokale Property Tax finanziert, und dein Kind geht in der Regel auf die Schule deines School District. Teure Gegend heißt deshalb oft gute Schule. Für Familien ist das meist der wichtigste Grund, mehr Miete zu zahlen.

Einen Überblick über Kriminalität und Schulqualität verschafft dir NeighborhoodScout. Die Seite zeigt auch die Zusammensetzung der Bevölkerung, was für deutsche Augen befremdlich wirkt. Interessant ist dort aber, wie viele Bewohner deutschstämmig sind. In manchen Regionen ist das ein erstaunlich hoher Anteil.

Wundere dich nicht, wenn dein Makler bei der Frage nach einer "guten Gegend" ausweicht. Nach dem Fair Housing Act dürfen Makler Kunden nicht aufgrund von Herkunft oder Religion in bestimmte Viertel lenken. Viele verweisen deshalb auf Statistiken, statt eine Meinung zu äußern. Mein Rat: Fahr deine Wunschgegend selbst ab, einmal an einem Werktagabend und einmal am Wochenende. Dann siehst du, wie es dort wirklich aussieht.

Häufige Fragen zur Wohnungssuche in den USA

Kann ich ohne Social Security Number eine Wohnung mieten?

Ja, aber es ist schwieriger. Viele Online-Anträge verlangen die Social Security Number, die Sozialversicherungsnummer, für den Credit Check. Ohne sie akzeptieren manche Vermieter Reisepass, Visum und Arbeitsvertrag. Dafür verlangen sie oft einen Bürgen oder eine höhere Vorauszahlung. Privatvermieter und Wohnanlagen in Städten mit vielen internationalen Fachkräften kennen diese Situation am besten.

Kann ich den Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Ein befristeter Lease lässt sich nicht einfach mit drei Monaten Frist kündigen wie in Deutschland. Viele Verträge enthalten eine Early Termination Clause, die eine Ablösegebühr regelt. In vielen Staaten muss der Vermieter zudem versuchen, die Wohnung neu zu vermieten, bevor er die restliche Miete von dir verlangt. Angehörige des Militärs haben nach Bundesrecht ein Sonderkündigungsrecht.

Darf der Vermieter die Miete beliebig erhöhen?

Während der Vertragslaufzeit gilt die vereinbarte Miete. Bei der Verlängerung darf der Vermieter in den meisten Staaten frei erhöhen. Eine Mietpreisbremse wie in Deutschland gibt es nur vereinzelt. Oregon und Kalifornien haben landesweite Obergrenzen, Washington seit 2025 ebenfalls, dazu kommen einzelne Städte mit Rent Control (Stand Oktober 2026).

Wie läuft es mit Haustieren?

Viele Wohnanlagen erlauben Hunde und Katzen, verlangen aber einen Pet Deposit und monatlich Pet Rent. Häufig gibt es Gewichtsgrenzen und Listen mit verbotenen Hunderassen. Steht "No Pets" in der Anzeige, ist das in der Regel ernst gemeint. Ausnahmen gelten nach Bundesrecht für anerkannte Assistenztiere.

Die erste Wohnung in den USA ist selten die Traumwohnung, und das muss sie auch nicht sein. Sie ist der Ort, an dem du ankommst, deine Credit History aufbaust und deine Stadt kennenlernst. Mit einem Jahr Erfahrung und einem Credit Score im Rücken suchst du beim nächsten Mal ganz anders. Ich wünsche dir eine Wohnung mit funktionierender Heizung, netten Nachbarn und einem Vermieter, der die Kaution pünktlich zurückzahlt.