Haus kaufen USA: So klappt der Hauskauf als Deutscher, auch ohne Credit History (Stand 2026)

Ja, du kannst als Deutscher ein Haus in den USA kaufen, auch ohne Green Card und ohne US-Pass. Wer in den USA ein Haus kaufen will, scheitert selten am Eigentumsrecht, sondern an der Finanzierung. Ohne Credit History bist du für jede Bank ein unbeschriebenes Blatt, und das bezahlst du mit einer höheren Anzahlung oder einem höheren Zins.

Für uns Deutsche fühlt sich der Kauf zunächst ungewohnt an. Es gibt keinen Notar, der alles prüft und beurkundet. Die Zustandsprüfung des Hauses ist dein eigener Job. Und zwischen dem ersten Angebot und dem Schlüssel liegen oft nur ein bis zwei Monate. Das ist kein Nachteil, solange du die einzelnen Schritte kennst. Genau die gehen wir hier durch, dazu die Kosten, die nach dem Kauf jedes Jahr wiederkommen.

Wie läuft der Kauf eines Hauses in den USA ab?

Der Ablauf ist in allen Staaten ähnlich, die Details regelt aber jeder Staat selbst. Rechne mit fünf Etappen.

Schritt 1: Finanzierung klären und Pre-Approval holen

Bevor du dir ein Einfamilienhaus ansiehst, brauchst du ein Pre-Approval, die vorläufige Kreditzusage einer Bank. Dafür prüft der Lender, also der Kreditgeber, Einkommen, Vermögen und Kreditwürdigkeit. Ohne dieses Schreiben nimmt kaum ein Verkäufer dein Angebot ernst. Die unverbindlichere Pre-Qualification reicht in umkämpften Märkten meist nicht.

Schritt 2: Einen Immobilienmakler als Käufermakler beauftragen

In den USA hat der Verkäufer seinen eigenen Immobilienmakler, den Listing Agent. Deine Interessen vertritt nur ein eigener Buyer's Agent. Seit August 2024 gelten nach einem Vergleich mit der National Association of Realtors neue Regeln: Wenn du mit einem Immobilienmakler Häuser aus dem MLS besichtigst, dem gemeinsamen Angebotsverzeichnis der Makler, brauchst du vorher eine schriftliche Käufervereinbarung. Darin steht, was der Makler leistet und was er bekommt. Die Provision ist verhandelbar. Lies diesen Vertrag genau, denn ob am Ende der Verkäufer oder du zahlst, ist seitdem offener als früher.

Schritt 3: Suche, Besichtigung und Offer mit Contingencies

Gefällt dir ein Haus, schreibt dein Immobilienmakler ein Offer, das schriftliche Kaufangebot. Es enthält Preis, Anzahlung, Termin und die Contingencies. Das sind Bedingungen, unter denen du ohne Verlust aussteigen kannst, etwa wenn die Inspection Mängel zeigt, die Finanzierung platzt oder der Gutachter einen zu niedrigen Wert ansetzt. Mit dem Angebot hinterlegst du Earnest Money, eine Anzahlung als Zeichen des ernsthaften Interesses. Üblich sind 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises.

Schritt 4: Inspection, Appraisal und Escrow

Ist das Angebot angenommen, beginnt die Escrow-Phase: Ein neutraler Treuhänder verwahrt Geld und Dokumente, bis alle Bedingungen erfüllt sind. In dieser Zeit beauftragst du einen Home Inspector, der Dach, Elektrik, Heizung, Klimaanlage und Leitungen prüft. Parallel schickt die Bank einen Appraiser, den Wertgutachter. Liegt sein Wert unter dem Kaufpreis, gibt die Bank weniger Geld, und du verhandelst nach oder steigst über die Contingency aus.

Schritt 5: Closing mit Title Insurance

Beim Closing unterschreibst du Kreditvertrag und Kaufunterlagen, das Geld fließt, und die Eigentumsurkunde wird beim County eingetragen. Vorher hat die Title Company geprüft, ob das Grundstück frei von fremden Rechten und Schulden ist. Gegen übersehene Fehler schützt die Title Insurance. Die Bank verlangt eine Police für sich, eine eigene Owner's Policy für dich ist dringend zu empfehlen. In einigen Staaten, darunter New York, North Carolina und South Carolina, leitet ein Anwalt das Closing.

Unbequem, aber wichtig: Rund um das Closing versuchen Betrüger mit gefälschten E-Mails, deine Überweisung auf ein fremdes Konto umzuleiten. Bestätige Kontodaten immer telefonisch unter einer Nummer, die du selbst herausgesucht hast. Das Consumer Financial Protection Bureau warnt auf consumerfinance.gov ausdrücklich davor.

Was ist beim Immobilienkauf in den USA anders als in Deutschland?

Wir Deutschen übertragen beim Kauf von Immobilien automatisch das Notarmodell. Das führt in den USA zu falscher Sicherheit, weil niemand den Kauf für dich als Ganzes prüft.

Punkt	Deutschland	USA
Wer den Kauf abwickelt	Notar, gesetzlich vorgeschrieben	Title Company und Escrow-Agent, in manchen Staaten ein Anwalt
Eigentumsnachweis	Grundbuch	Urkunde im Register des County, abgesichert über Title Insurance
Dauer bis zur Übergabe	häufig mehrere Monate	oft 30 bis 45 Tage nach angenommenem Offer
Zustand des Hauses	Gewährleistung meist ausgeschlossen, eigene Prüfung freiwillig	Inspection als fester Schritt, Offenlegungspflichten je nach Staat
Rücktritt	nach Beurkundung kaum ohne Kosten	über Contingencies vertraglich geregelt
Nebenkosten beim Kauf	Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent plus Notar und Grundbuch	Closing Costs meist 2 bis 5 Prozent, je nach Staat Transfer Tax
Zinsbindung	meist 10 bis 15 Jahre	30 Jahre fest als Standard

Der größte Unterschied steckt in der vorletzten und der letzten Zeile: Der Kauf selbst ist in den USA oft billiger als bei uns, das Halten des Hauses dagegen teurer.

Wie bekomme ich eine Mortgage ohne Credit History?

Die Mortgage, das Hypothekendarlehen, ist in den USA meist ein 30-jähriges Festzinsdarlehen. Anders als bei uns kannst du es in der Regel jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Sinken die Zinsen, schließt du einen neuen Kredit ab, das heißt Refinancing. Den aktuellen Durchschnittszins veröffentlicht Freddie Mac jeden Donnerstag auf freddiemac.com/pmms. In den Jahren 2024 und 2025 lag er meist zwischen rund 6 und 7 Prozent. Für deine Planung zählt der Wochenwert zum Zeitpunkt deiner Anfrage.

Ohne Credit History hast du drei Wege:

• Höhere Anzahlung. Mit 20 Prozent Eigenkapital entfällt die Private Mortgage Insurance, eine Zusatzversicherung, die Banken bei weniger Eigenkapital verlangen. Je mehr du einbringst, desto eher akzeptiert die Bank eine dünne Kreditakte.
• Alternative Kreditnachweise. Manche Lender prüfen manuell und werten pünktlich bezahlte Miete, Strom- oder Handyrechnungen aus. Frag ausdrücklich nach Manual Underwriting.
• Foreign National Loans. Diese Darlehen richten sich an Käufer ohne US-Wohnsitz oder ohne US-Kreditakte. Anzahlungen von 25 bis 40 Prozent sind dabei üblich, die Zinsen liegen über dem Standard.

Am meisten Erfahrung haben Banken und Kreditvermittler mit internationaler Kundschaft, häufig in Regionen mit vielen Zuwanderern wie Florida, Texas oder der Gegend um New York. Hast du ein befristetes Visum, achte auf eine Änderung von Mai 2025: Seitdem versichert die staatliche FHA keine Kredite mehr an Käufer ohne dauerhaften Aufenthaltsstatus. Diese günstigen Kredite mit kleiner Anzahlung fallen für dich damit weg.

Mein Rat: Bau deine Credit History ab dem ersten Monat auf, mit einer Secured Credit Card und pünktlich bezahlten Rechnungen. Schon zwölf Monate Historie verändern die Angebote spürbar.

Wie viel kostet ein Haus in den USA?

Der Median für bestehende Häuser lag laut National Association of Realtors 2024 knapp über 400.000 Dollar. Die Spanne dahinter ist riesig. In Arkansas, Alabama oder Teilen von Michigan bekommst du ein solides Einfamilienhaus für einen Bruchteil dessen, was du in Kalifornien, Washington oder New York City zahlst. In New York City kostet eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern oft mehr als ein großes Haus auf einem eigenen Grundstück im Mittleren Westen.

Wie liest man amerikanische Exposés?

Hier stolpert fast jeder Deutsche. Bei uns zählt eine 4-Zimmer-Wohnung das Wohnzimmer mit. In den USA zählen nur die Schlafzimmer und die Badezimmer. "3 bd, 2.5 ba" bedeutet drei Schlafzimmer, zwei volle Badezimmer und ein halbes Bad, also ein Gäste-WC ohne Dusche. Wohnzimmer, Esszimmer und oft ein Family Room kommen dazu. Ein Haus mit drei Schlafzimmern hat damit nach deutscher Zählung schnell fünf oder sechs Zimmer.

Die Fläche steht in Square Feet. Ein Square Foot sind 0,093 Quadratmeter, 2.000 Square Feet entsprechen also rund 186 Quadratmetern. Neue Einfamilienhäuser haben laut Census Bureau im Median um die 200 Quadratmeter.

Auch die Begriffe sind anders. Eine Villa ist in Florida oft ein ebenerdiges Reihen- oder Doppelhaus in einer Wohnanlage, keine freistehende Villa am Meer. Der Florida Room ist ein verglaster Raum für die Sonne. Als Anwesen, Estate, gelten große Grundstücke mit Haupthaus. Exposé-Texte lassen der Fantasie viel Raum: "cozy" heißt klein, "great potential" heißt Renovierung.

Worauf achtest du bei der Suche in Portalen?

Auf Zillow, Redfin oder Realtor.com setzt du Filter für Preis, Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer sowie Grundstücksgröße. Die Ergebnisse zeigen auch Luxusimmobilien und Residenzen in Neubautürmen, die du über die Preisobergrenze ausblendest. Wichtig: Schickst du über ein Portal eine Anfrage, landet sie oft bei einem Makler, der für diese Kontakte bezahlt hat, und nicht beim Listing Agent. Halte dich daher an deinen eigenen Immobilienmakler.

Was sind Closing Costs?

Closing Costs sind die Nebenkosten des Kaufs. Für Käufer liegen sie meist bei 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Darin stecken Bankgebühren für den Kredit, Appraisal, Title Search und Title Insurance, Eintragungsgebühren beim County, eventuell eine Transfer Tax und Vorauszahlungen für Grundsteuer und Versicherung. In New York City kommt ab einem Kaufpreis von einer Million Dollar die sogenannte Mansion Tax hinzu.

Die Bank muss dir innerhalb von drei Werktagen nach dem Kreditantrag ein Loan Estimate schicken, eine standardisierte Kostenschätzung. Spätestens drei Werktage vor dem Closing kommt die Closing Disclosure mit den endgültigen Zahlen. Vergleich beide Dokumente Zeile für Zeile. Wer die Details erst am Closing-Tisch liest, hat keinen Spielraum mehr.

Grundsteuer USA: Wie hoch sind die laufenden Kosten für ein Haus?

Die Property Tax, die Grundsteuer, ist der Posten, der Deutsche am häufigsten kalt erwischt. In Deutschland zahlst du für ein Einfamilienhaus meist einen dreistelligen Betrag im Jahr. In den USA liegt die effektive Grundsteuer je nach Staat und County zwischen unter 0,5 und über 2 Prozent des Werts pro Jahr. Bei einem Haus für 400.000 Dollar sind das zwischen knapp 2.000 und über 8.000 Dollar, jedes Jahr.

Niedrig ist sie etwa in Hawaii, Alabama, Arkansas, South Carolina oder Idaho. Hoch ist sie in New Jersey, Illinois und mehreren Staaten im Nordosten, darunter Vermont. Texas erhebt keine Einkommensteuer, holt sich das Geld aber über Grundsteuern deutlich über dem Durchschnitt. Kalifornien deckelt den Anstieg des Steuerwerts, bewertet ein Haus beim Kauf aber neu. Zuständig ist der County Assessor, der den Steuerwert festlegt. Florida und andere Staaten gewähren für den Hauptwohnsitz eine Homestead Exemption, einen Freibetrag mit eigenen Anforderungen.

Unbequem: Die Steuer des Vorbesitzers sagt wenig über deine. Viele Countys bewerten nach einem Verkauf neu. Frag beim Assessor nach, bevor du kalkulierst.

Dazu kommen die Homeowners Insurance, die Gebäudeversicherung, die deine Bank verlangt, eventuell monatliche Gebühren an eine HOA, die Eigentümergemeinschaft einer Siedlung, und in Risikogebieten zusätzliche Policen. Hochwasser ist in normalen Policen nicht versichert. Liegt das Haus in einer Flutzone, verlangt die Bank eine Flood Insurance, etwa über das staatliche Programm auf floodsmart.gov. An der Küste von Florida, Texas und den Carolinas gilt für Hurrikanschäden oft eine eigene Selbstbeteiligung in Prozent des Versicherungswerts. In Florida und Kalifornien haben sich mehrere Versicherer zeitweise aus dem Neugeschäft zurückgezogen, die Prämien sind dort entsprechend gestiegen. Hol dir ein Versicherungsangebot, bevor die Contingency abläuft.

Hausbau USA: Wie läuft ein Neubau über einen Builder?

Wer an Hausbau denkt, stellt sich bei uns Architekt, Bauträger und ein eigenes Grundstück vor. In den USA kaufst du einen Neubau meist bei einem Builder in einer Neubausiedlung. Die Siedlung hat einen Namen, Musterhäuser und eine Handvoll Grundrisse. Du wählst Haus, Grundstück und Ausstattung, der Builder baut. Besonders verbreitet ist das im Süden und Südwesten, etwa rund um Phoenix mit Städten wie Mesa in Arizona, in Texas und in Florida.

Ein paar Details, die du kennen solltest:

• Ein Eckgrundstück oder ein Platz am Teich kostet einen Aufpreis, die Lot Premium. Am Eckgrundstück hast du mehr Garten, aber weniger Privatsphäre.
• Der Verkäufer im Musterhaus arbeitet für den Builder. Bring deinen eigenen Immobilienmakler schon zum ersten Besuch mit, denn viele Builder akzeptieren einen Käufermakler nur dann.
• Lass den Bau trotz Neubau unabhängig prüfen, am besten vor dem Verschließen der Wände.

Gebaut wird überwiegend in Holzständerbauweise. Das ist schneller und günstiger als unser Massivbau, dafür hört man Schritte und Stimmen durchs Haus. Keller sind im Nordosten und Mittleren Westen üblich, im Süden steht das Haus meist auf einer Bodenplatte. Wenn du nur das Grundstück kaufen und später selbst bauen willst, ist das ein eigenes Thema mit eigener Prüfung von Erschließung und Bebauungsrecht.

Lohnt sich Mieten oder Kaufen in den USA?

In Deutschland lebt etwa die Hälfte der Menschen im Eigentum, in den USA sind es rund zwei Drittel der Haushalte. Kaufen ist dort also normaler. Pauschal günstiger ist es nicht. Weil Kauf und späterer Verkauf zusammen schnell mehrere Prozent des Werts kosten, rechnet sich ein Kauf meist erst, wenn du mehrere Jahre bleibst. Die Grundsteuer ist dabei verlorenes Geld, ähnlich wie die Miete.

Für Zugewanderte zählt noch etwas anderes: Ist dein Aufenthalt an einen befristeten Job gebunden, kann ein schneller Verkauf nach zwei oder drei Jahren teuer werden. Dazu kommt: Verkaufst du als Person ohne US-Steuerwohnsitz, behält der Käufer nach dem FIRPTA-Gesetz in der Regel 15 Prozent des Verkaufspreises ein und führt sie an die Steuerbehörde IRS ab. Das Geld bekommst du erst über die Steuererklärung zurück, soweit es die tatsächliche Steuer übersteigt. Für die Planung deiner Liquidität ist das ein großer Posten.

Mieten hat in den USA außerdem einen Vorteil, den wir aus Deutschland kaum kennen. Viele Apartmentanlagen bieten Pool, Fitnessraum und Wartung, und um Dach, Heizung oder Klimaanlage musst du dich nicht kümmern. Als Eigentümer trägst du jede Reparatur selbst, und in einem Haus in Holzbauweise fällt über die Jahre einiges an.

Mein Rat: Miete im ersten Jahr in der Region, in der du kaufen willst. So lernst du die Gegenden, Schulbezirke und Pendelwege kennen, baust nebenbei deine Credit History auf und kaufst dann mit besseren Konditionen. Ob sich der Kauf steuerlich für dich lohnt, etwa über den Abzug von Hypothekenzinsen, hängt von deiner Lage ab und gehört zu einem Steuerberater mit Erfahrung im deutsch-amerikanischen Recht.

Insidertipp: Was du vor dem Offer immer prüfen solltest

Exposé-Fotos zeigen die Veranda, den Kamin und den Balkon mit Blick ins Grüne. Was sie nicht zeigen, findest du in öffentlichen Registern, und die sind in den USA erstaunlich offen zugänglich.

• Auf der Webseite des County Assessor siehst du für fast jedes Grundstück den Steuerwert, die Grundsteuer der letzten Jahre und frühere Verkaufspreise.
• Die Flutkarten der FEMA zeigen, ob das Haus in einer Flutzone liegt. Das entscheidet über deine Versicherungskosten, gerade in Florida, Texas und den Carolinas.
• Die Regeln der HOA bekommst du vor dem Kauf als Dokumentenpaket. Lies sie. Manche verbieten Wohnmobile in der Einfahrt, bestimmte Zaunfarben oder die Vermietung des Hauses.
• Frag nach dem Alter von Dach, Klimaanlage und Warmwasserboiler. Diese drei Posten sind die teuersten Überraschungen in den ersten Jahren.

Diese Details sammelst du in einer Stunde am Laptop. Sie verändern oft mehr an deiner Kalkulation als der letzte Verhandlungserfolg beim Preis. Und dein Traumhaus bleibt dein Traumhaus, auch wenn du weißt, was es im Jahr kostet.

Häufige Fragen zum Hauskauf in den USA

Kann ich als Deutscher ein Haus in Amerika kaufen?

Ja. Auf Bundesebene gibt es keine Regel, die Ausländern den Kauf von Wohnimmobilien verbietet. Du brauchst weder Green Card noch Visum, um Eigentümer zu werden. Einige Staaten haben seit 2023 allerdings Gesetze erlassen, die Käufern aus bestimmten Ländern wie China, Russland oder Iran den Erwerb von Grundstücken einschränken, etwa Florida. Deutsche sind davon nicht betroffen. Beachte aber: Ein Haus zu besitzen gibt dir kein Aufenthaltsrecht. Mit ESTA darfst du es besichtigen und kaufen, aber nicht dauerhaft dort wohnen.

Wie viel kostet ein Haus in den USA?

Der Median für bestehende Häuser lag 2024 laut National Association of Realtors knapp über 400.000 Dollar. In günstigen Staaten wie Arkansas, Alabama oder Teilen von Pennsylvania und Michigan bekommst du ein Einfamilienhaus deutlich darunter. In Kalifornien, Washington, Maryland oder rund um New York liegst du schnell weit darüber.

Wie viel kostet ein amerikanisches Haus im Monat?

Zur Kreditrate kommen Property Tax, Homeowners Insurance, eventuell HOA-Gebühren und Rücklagen für Reparaturen. Die Bank rechnet diese Posten oft in eine Monatsrate mit ein, die sie über ein Escrow-Konto verwaltet. Rechne damit, dass Steuer und Versicherung zusammen je nach Lage einen mittleren bis hohen dreistelligen Betrag pro Monat ausmachen können.

Sind Häuser in Amerika billiger als in Deutschland?

Pro Quadratmeter oft ja, besonders im Süden und Mittleren Westen. Du bekommst mehr Fläche, mehr Zimmer und ein größeres Grundstück. Die laufenden Kosten sind dagegen meist höher, vor allem Grundsteuer und Versicherung. Ein Vergleich nur über den Kaufpreis führt deshalb in die Irre.

Brauche ich einen Anwalt?

In einigen Staaten wie New York, North Carolina oder South Carolina ist ein Anwalt beim Closing Pflicht. In anderen übernimmt die Title Company die Abwicklung. Bei Fragen zu Eigentumsform, Erbfolge oder Steuern holst du dir ohnehin einen Fachanwalt oder Steuerberater ins Team.

Der Hauskauf in den USA ist schneller und weniger reguliert als bei uns, und genau deshalb liegt mehr Verantwortung bei dir. Wer die Contingencies ernst nimmt, die laufenden Kosten vorher ausrechnet und die Inspection nicht überspringt, kauft in den USA so sicher wie mit einem deutschen Notar. Ich wünsche dir eine gute Suche und ein Zuhause, in dem du dich vom ersten Tag an wohlfühlst.