Grundstück in den USA kaufen: online möglich? So klappt der Kauf aus Deutschland

Ja, du kannst ein Grundstück in den USA online kaufen, ohne ein einziges Mal hinzufliegen. Ausländer dürfen in fast allen Staaten frei Land erwerben, und Florida erlaubt seit 2020 die Remote Online Notarization, also die Beglaubigung per Videocall. Die Abwicklung übernimmt eine Title Company, das Geld geht per Überweisung, die Urkunde wird beim County eingetragen. Möglich ist der Online-Kauf also. Ob er klug ist, hängt davon ab, wie gut du prüfst, was du da kaufst.

Für uns Deutsche ist das ungewohnt. Zu Hause sitzt beim Grundstückskauf ein Notar am Tisch, liest den Vertrag vor und haftet dafür, dass alles stimmt. In den USA gibt es diese Instanz nicht. Der Notary Public bestätigt nur deine Unterschrift, nicht den Inhalt. Die Prüfung des Grundstücks liegt bei dir und bei den Leuten, die du dafür beauftragst. Genau deshalb lohnt es sich, den Ablauf zu kennen, bevor du das erste Angebot abgibst.

Darf ich als Deutscher überhaupt ein Grundstück in den USA kaufen?

Ja. Für den Kauf brauchst du weder eine Greencard noch ein Visum, noch eine Social Security Number, die amerikanische Sozialversicherungsnummer. Ein gültiger Reisepass reicht, um im Grundbuch des County zu stehen. Das überrascht viele, die davon ausgehen, dass Eigentum und Aufenthaltsrecht irgendwie zusammenhängen.

Und das ist der Punkt, den ich als Erstes klarstellen will: Sie hängen nicht zusammen. Ein Grundstück gibt dir kein Recht, in den USA zu wohnen oder zu arbeiten. Auch das E-2-Investorenvisum hilft hier nicht, weil es ein aktiv geführtes Unternehmen voraussetzt. Unbebautes Land gilt als passive Kapitalanlage und reicht dafür nicht aus. Wer Land kauft, um sich die Auswanderung zu erleichtern, kauft einen Anker, keine Eintrittskarte.

Es gibt ein paar Einschränkungen, die Deutsche in der Praxis kaum betreffen, die du aber kennen solltest:

• Florida hat 2023 ein Gesetz erlassen, das Staatsangehörigen bestimmter Länder (unter anderem China, Russland, Iran, Nordkorea, Kuba, Venezuela und Syrien) den Erwerb von Land einschränkt. Deutsche fallen nicht darunter.
• Mehrere Staaten beschränken den Kauf von Agrarland durch Ausländer, die Regeln reichen von Meldepflichten bis zu Verboten.
• Bundesweit gilt: Wer als Ausländer landwirtschaftliche Fläche kauft, muss das innerhalb von 90 Tagen beim Landwirtschaftsministerium USDA melden (Formular FSA-153, nach dem Agricultural Foreign Investment Disclosure Act).

Für ein normales Baugrundstück in einem Wohngebiet spielt das alles keine Rolle.

Kann ich ein Grundstück in den USA online kaufen, ohne vor Ort zu sein?

Ja, und das ist inzwischen Routine. Der amerikanische Immobilienkauf läuft ohnehin zum großen Teil über E-Mail, digitale Signatur und Telefon. Persönlich erscheinen musst du eigentlich nur an einer Stelle: bei der Unterschrift unter Dokumente, die notariell beglaubigt werden müssen. Und genau dafür gibt es drei Wege aus Deutschland.

Erstens die Remote Online Notarization. Florida hat sie zum 1. Januar 2020 eingeführt, viele andere Staaten haben nachgezogen. Du sitzt vor deinem Laptop, weist dich per Pass und Identitätsprüfung aus und unterschreibst digital, während ein in Florida zugelassener Online-Notar zuschaut. Die meisten Title Companies bieten das an.

Zweitens die Mail-Away-Closing. Die Title Company schickt dir die Unterlagen, du unterschreibst vor einem deutschen Notar, holst dir beim zuständigen Landgericht oder der Präsidentin des Landgerichts die Apostille und schickst alles per Kurier zurück. Das dauert länger, funktioniert aber zuverlässig.

Drittens die US-Botschaft oder ein Generalkonsulat in Deutschland, das notarielle Beglaubigungen anbietet. Die Termine sind knapp, plane das also nicht für die letzte Woche vor dem Closing ein.

Was du in jedem Fall brauchst, ist jemand vor Ort, der deine Augen ersetzt. Das kann ein Buyer's Agent sein, also ein Makler, der nur dich vertritt, ein Real Estate Attorney (ein Anwalt für Immobilienrecht) oder ein Landvermesser. Wer ein Grundstück ausschließlich nach Fotos und Satellitenbild kauft, spart sich den Flug und riskiert den Kaufpreis.

Wie läuft der Kauf aus Deutschland Schritt für Schritt ab?

Der Ablauf ist in den meisten Staaten ähnlich. Die folgende Reihenfolge bezieht sich auf Florida, weil es dort besonders viele deutsche Käufer gibt, vor allem in Südwestflorida rund um Cape Coral, Fort Myers und Naples.

1. Grundstück finden. Auf Zillow, Realtor.com oder LandWatch siehst du Angebote. Zu jedem Grundstück findest du auf der Seite des Property Appraiser deines County, der Behörde für die Grundstücksbewertung, die Parzellennummer, den Eigentümer, den Schätzwert und die Steuern der letzten Jahre. Das ist kostenlos und öffentlich.
2. Buyer's Agent beauftragen. Seit August 2024 musst du mit einem Makler eine schriftliche Vereinbarung schließen, bevor er dir Objekte zeigt. Darin steht auch, was er bekommt. Die Provision ist verhandelbar.
3. Angebot abgeben. In Florida ist für unbebautes Land der standardisierte Vacant Land Contract üblich. Darin legst du Preis, Anzahlung, Prüffrist und Closing-Termin fest.
4. Escrow-Anzahlung überweisen. Die Anzahlung geht auf das Treuhandkonto der Title Company, nie direkt an den Verkäufer.
5. Due Diligence. In der vereinbarten Prüffrist klärst du Bebaubarkeit, Zoning (den Bebauungsplan), Flutzone, Anschlüsse für Wasser und Abwasser, Wegerechte und Altlasten. Ein Survey, die Vermessung, zeigt die echten Grenzen.
6. Title Search und Title Insurance. Die Title Company prüft, ob das Grundstück lastenfrei ist und ob der Verkäufer wirklich verkaufen darf. Die Title Insurance versichert dich gegen Fehler in dieser Prüfung.
7. Restbetrag überweisen. Ruf die Title Company vor jeder Überweisung unter einer Nummer an, die du selbst recherchiert hast, und lass dir die Kontodaten mündlich bestätigen.
8. Closing. Du unterschreibst per Online-Notar oder per Post, der Verkäufer unterschreibt die Warranty Deed, die Eigentumsurkunde.
9. Eintragung. Die Title Company lässt die Deed beim Clerk of Court des County eintragen. Danach steht dein Name öffentlich als Eigentümer im Register.

Von der Angebotsannahme bis zum Closing vergehen bei Barkäufen oft nur 30 bis 45 Tage. Das ist schneller, als die meisten Deutschen es von ihrer Grundbuchumschreibung kennen.

Was kostet ein Grundstück in Florida über den Kaufpreis hinaus?

In Deutschland rechnest du mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, zusammen grob zehn Prozent. In Florida sind die Nebenkosten für den Käufer in der Regel deutlich niedriger, verteilen sich aber auf mehr einzelne Posten. Und wer was zahlt, regelt der Kaufvertrag und die Gewohnheit im County.

Die wichtigsten Posten, Stand Oktober 2026:

• Documentary Stamp Tax auf die Urkunde: 0,70 Dollar je 100 Dollar Kaufpreis, also 0,7 Prozent. In den meisten Counties zahlt sie traditionell der Verkäufer.
• Title Insurance: In Florida sind die Tarife staatlich festgelegt. Wer die Police für den Käufer bezahlt, ist je nach County verschieden und Verhandlungssache.
• Survey, Bodengutachten, Anwalt: Rechne je nach Umfang mit einem niedrigen bis mittleren vierstelligen Betrag zusammen.
• Gebühren für Eintragung, Überweisungen und Online-Notar: kleinere Beträge, die die Title Company im Settlement Statement auflistet.

Danach kommen die laufenden Kosten. Die Property Tax, die Grundsteuer, liegt in Florida grob zwischen einem und zwei Prozent des Schätzwerts pro Jahr, abhängig von der Gemeinde. Für unbebautes Land gibt es keine Homestead Exemption, also keinen Freibetrag für den Hauptwohnsitz. Die Wertsteigerung wird bei solchen Grundstücken auf zehn Prozent pro Jahr gedeckelt, allerdings nicht für den Schulanteil der Steuer.

Der Steuerbescheid kommt jedes Jahr Anfang November. Wer im November zahlt, bekommt vier Prozent Skonto, im Dezember drei, im Januar zwei, im Februar eins. Spätestens Ende März muss das Geld da sein. Die Nebenkosten können sich ändern. Die aktuellen Steuersätze findest du beim Florida Department of Revenue unter floridarevenue.com und beim Tax Collector deines County.

Worauf muss ich bei unbebautem Land in Florida achten?

Hier entscheidet sich, ob ein Online-Kauf gut ausgeht. Florida hat eine lange Geschichte von Grundstücken, die auf der Karte wunderbar aussehen und in Wirklichkeit Sumpf sind. Das ist kein Klischee, sondern der Grund, warum es heute so strenge Regeln für Feuchtgebiete gibt.

Die Flutzone ist der wichtigste Punkt. Auf der Flood Map Service Center Seite der FEMA unter msc.fema.gov siehst du, in welcher Zone dein Grundstück liegt. Liegt es in einer Zone mit hohem Risiko, musst du später erhöht bauen, was den Hausbau deutlich verteuert, und die Flutversicherung wird teuer. Nach den Hurrikans Ian 2022 sowie Helene und Milton 2024 haben viele Gemeinden in Südwestflorida ihre Bauvorschriften verschärft.

Die Anschlüsse sind der zweite Punkt. In Teilen von Cape Coral und anderen großen, vor Jahrzehnten parzellierten Gebieten gibt es noch keine Leitungen für Wasser und Abwasser. Wenn die Stadt sie verlegt, werden die Kosten als Assessment auf die Eigentümer umgelegt, und das kann in den fünfstelligen Bereich gehen. Frag bei der Stadt nach, ob für deine Parzelle ein Assessment geplant ist oder schon besteht.

Dazu kommen Zoning und Wetlands. Nicht jede Parzelle in einem Wohngebiet ist automatisch bebaubar. Ein Feuchtgebiet auf dem Grundstück kann ein Bauverbot bedeuten.

Das Unbequeme zum Schluss: Unbebautes Land muss gepflegt werden. Viele Gemeinden verlangen, dass Grundstücke regelmäßig gemäht werden, und verhängen sonst Bußgelder über die Code Enforcement. Die landen als Lien, also als Pfandrecht, auf dem Grundstück. Von Deutschland aus bekommst du davon nichts mit, wenn niemand die Post für dich liest.

Kaufe ich privat oder über eine LLC?

Beides ist möglich. Viele Käufer halten das Grundstück privat auf ihren Namen. Andere gründen eine Limited Liability Company, eine LLC, vergleichbar mit einer GmbH, aber mit viel weniger Aufwand. Eine Florida-LLC kostet bei der Gründung 125 Dollar beim Division of Corporations (sunbiz.org), der jährliche Annual Report kostet 138,75 Dollar und muss zwischen dem 1. Januar und dem 1. Mai eingereicht werden. Wer zu spät kommt, zahlt 400 Dollar Säumniszuschlag (Stand Oktober 2026).

Was im Vergleich zu Deutschland günstig klingt, hat einen Haken, den viele Ratgeber verschweigen. Eine LLC, die einem Ausländer allein gehört, muss jedes Jahr beim IRS das Formular 5472 zusammen mit einem formalen Formular 1120 einreichen, auch wenn sie keinen Cent Umsatz macht. Die Strafe für ein vergessenes Formular liegt bei 25.000 Dollar. Dazu brauchst du einen Registered Agent mit Adresse in Florida und eine EIN, die amerikanische Steuernummer für Firmen.

Ein weiterer Gesichtspunkt ist der Erbfall. Stirbt ein Ausländer, dem ein Grundstück in Florida privat gehört, braucht es in der Regel ein eigenes Nachlassverfahren in Florida, die Ancillary Probate. Für Nichtansässige gilt bei der amerikanischen Erbschaftsteuer außerdem nur ein Freibetrag von 60.000 Dollar, wobei das deutsch-amerikanische Erbschaftsteuerabkommen diese Last mindern kann. Welche Variante für dich passt, klärst du mit einem Steuerberater, der beide Länder kennt. Ich halte das für eine der wenigen Stellen, an denen sich das Honorar fast immer auszahlt.

Lohnt sich ein Grundstück vor der Auswanderung wirklich?

Die Idee hat Charme, und sie hat echte Vorteile. Ein Grundstück kostet nur einen Bruchteil von einem Haus. Es macht kaum Arbeit, solange jemand mäht. Und anders als bei einem vermieteten Haus wohnt niemand die besten Jahre ab, bevor du selbst einziehst. Wer schon weiß, in welche Gegend er möchte, weil er dort jahrelang Urlaub gemacht hat, sichert sich seinen Flecken Land.

Trotzdem gehört eine ehrliche Einschätzung dazu. Die Annahme, dass Grundstückspreise in Florida jedes Jahr steigen, hat in den Boomjahren nach 2020 gestimmt. Seit 2023 hat sich der Markt in Südwestflorida deutlich abgekühlt, gestiegene Zinsen und explodierende Versicherungsprämien haben die Nachfrage gedämpft, in manchen Gegenden sind die Preise gefallen. Land ist nicht vermehrbar, aber das bedeutet nicht, dass jeder einzelne Lot mehr wert wird.

Dazu kommt das Währungsrisiko. Du zahlst in Dollar, denkst aber in Euro. Ein Grundstück, das in Dollar zehn Prozent zulegt, kann in Euro trotzdem weniger wert sein, wenn der Wechselkurs sich gegen dich bewegt. Für die Umrechnung lohnt sich ein Spezialanbieter für Auslandsüberweisungen statt der Hausbank, der Unterschied bei großen Summen ist spürbar.

Und schließlich die Steuer beim Verkauf: Verkauft ein Ausländer eine Immobilie in den USA, muss der Käufer nach dem FIRPTA-Gesetz in der Regel 15 Prozent des Kaufpreises einbehalten und an den IRS abführen. Die echte Steuer wird erst mit der Steuererklärung berechnet, den Rest bekommst du zurück. Das kann Monate dauern. Details stehen auf irs.gov unter dem Stichwort FIRPTA Withholding.

Insidertipp: Wie behalte ich mein Grundstück aus Deutschland im Blick?

Das Wichtigste nach dem Kauf ist die Postadresse. Trage beim Property Appraiser und beim Tax Collector eine Adresse ein, an der du Post wirklich bekommst. Viele Counties schicken den Steuerbescheid auch per E-Mail, wenn du dich auf der Seite des Tax Collector registrierst. Mach das noch in der Woche des Closings.

Zweitens: Leg dir eine jährliche Routine an. Im November zahlst du die Property Tax mit Skonto, im gleichen Zug schaust du auf der Seite des Property Appraiser nach, ob der Schätzwert stimmt, und auf der Seite der Stadt, ob Code-Enforcement-Fälle zu deiner Parzelle offen sind. Das dauert eine halbe Stunde.

Drittens: Organisiere jemanden vor Ort, der einmal im Jahr hinfährt, Fotos macht und prüft, ob niemand dort Müll ablädt oder Wege anlegt. Das kann ein Grundstücksservice sein, ein Makler, mit dem du ohnehin zu tun hattest, oder ein Bekannter. Satellitenbilder sind oft Monate alt und zeigen dir keinen umgefallenen Baum nach dem letzten Hurrikan.

FAQ: Häufige Fragen zum Grundstückskauf in den USA

Was passiert, wenn ich die Property Tax nicht bezahle?

Florida verkauft unbezahlte Steuern als Tax Certificate an Investoren, meist Ende Mai oder im Juni. Der Investor bekommt Zinsen von dir, sobald du zahlst. Zahlst du zwei Jahre lang nicht, kann er die Versteigerung deines Grundstücks über eine Tax Deed beantragen. Das passiert Ausländern immer wieder, nur weil der Bescheid an eine alte Adresse ging.

Brauche ich eine amerikanische Steuernummer?

Für den Kauf nicht. Sobald du Einnahmen aus dem Grundstück hast oder es verkaufst, brauchst du für die amerikanische Steuererklärung eine ITIN, die Steuernummer für Personen ohne Social Security Number. Beantragt wird sie über das Formular W-7 beim IRS.

Muss ich das Grundstück in Deutschland angeben?

Grundbesitz im Ausland musst du in Deutschland nicht melden, solange er keine Erträge bringt. Mieteinnahmen oder Verkaufsgewinne werden nach dem Doppelbesteuerungsabkommen in den USA besteuert, können sich in Deutschland aber über den Progressionsvorbehalt auf deinen Steuersatz auswirken. Das klärt dein Steuerberater.

Bekomme ich eine Finanzierung von einer amerikanischen Bank?

Für unbebautes Land und ohne Credit History, also ohne amerikanische Kreditgeschichte, ist das für Ausländer sehr schwer. Die allermeisten Grundstücke werden deshalb bar gekauft. Manche Verkäufer bieten Owner Financing an, eine Ratenzahlung direkt an den Verkäufer. Lass einen solchen Vertrag unbedingt von einem Anwalt prüfen.

Ein Grundstück aus Deutschland zu kaufen ist kein Abenteuer mehr, sondern ein Verwaltungsvorgang, der per Videocall und Überweisung funktioniert. Der eigentliche Aufwand steckt in der Prüfung davor und in der jährlichen Pflege danach. Wer beides ernst nimmt, hat am Ende tatsächlich seinen Anker in Amerika geworfen. Ich wünsche dir, dass du ihn eines Tages mit eigenen Füßen betrittst und dort genau das Haus baust, das du jetzt im Kopf hast.